고인 명의 공공임대주택 입주권 처리 — 유족의 명도·승계·보증금 환급 단계별 절차

고인이 공공임대주택(LH 또는 SH 임대아파트)에 입주 중이었다면, 유족은 일반 전세나 월세와 달리 정해진 절차에 따라 입주자 지위를 처리해야 한다. 명도할지 동거인이 계속 살지, 어떤 선택을 하든 부동산 거래와 달리 정부기관과의 공식 신청 절차가 필수다. 서류 제출 기한을 놓치거나 절차를 뛰어넘으면 보증금 환급이 지연되거나 강제명도 비용을 부담해야 할 수 있다.

명도와 승계, 선택지를 먼저 명확히

고인의 공공임대주택을 반납하고 보증금을 되찾는 것과 동거인이 계속 거주하는 것은 완전히 다른 길이다.

명도는 집을 비우고 LH나 SH에 반납하는 과정을 뜻한다. 이 길을 택하면 보증금 전액을 청구할 수 있고(공제사항 제외), 더는 임차료를 낼 의무가 없다. 대신 집을 비우는 데 1~2개월이 소요되고, 그 사이 대수선비(벽 페인트, 손상 부분 복구)가 발생하면 보증금에서 공제된다.

승계는 고인과 동거하던 배우자나 자녀가 입주자 지위를 그대로 물려받는 것이다. 임차계약이 유지되고 남은 임차 기간 동안 계속 거주할 수 있다. 다만 배우자나 자녀가 새로운 입주자가 되므로, 그들의 신용과 재정 상황에 따라 갱신 거부나 임차료 인상이 있을 수 있다.

고인 사망 후 3개월이 핵심 기한이다. 이 기간 내에 명도 또는 승계 신청을 하지 않으면 임차계약이 자동 해지되고, 강제명도 집행이 진행될 수 있다.

동거인이 입주자 지위를 승계할 수 있는 조건

공공임대주택 입주권이 누구에게나 승계되는 것은 아니다. 임대사업자(LH, SH)가 정한 자격 기준이 있다.

승계 가능한 사람은 고인과 주민등록상 동거하던 배우자 또는 직계 혈족(부모, 자녀)이다. 배우자는 혼인 중 별거 중이 아닌 한 자격이 인정되고, 성인 자녀나 부모도 사망 당시 같은 주소에 등록되어 있으면 된다. 상속 순위나 유산 분배와는 무관하다. 다만 며느리, 형제자매, 친구 등 비혈연인은 어떤 사유로도 불가하다.

승계가 불가능한 경우도 명확하다. 고인이 임차료나 관리비를 3개월 이상 내지 않은 연체가 있으면 LH나 SH는 승계를 거부할 수 있다. 주택을 고의로 훼손하거나 방화·도박·매매춘 같은 법위반이 있었다면 역시 불가다. 또한 특별공급(신혼부부, 장애인 우선) 조건을 상실했으면 승계자도 그 지위를 유지할 수 없다. 예를 들어 신혼부부 임대로 10년 거주하다 배우자와 사별하면 10년 조건이 끝나므로 승계 거부 대상이 될 수 있다.

승계를 신청할 때는 사망진단서와 함께 승계자의 신분증, 주민등록등본(고인과의 관계 및 동거 증명)을 들고 가까운 LH 지점이나 SH 건설사 지역 본부를 방문한다. 우편 접수도 가능하며, 이 경우 등기우편으로 보내고 도착 증명을 보관해 두어야 나중 분쟁 때 증거가 된다.

명도 신청 절차와 기한

명도를 선택하면 임차보증금을 돌려받기 위해 일정한 순서를 밟아야 한다. 상속인 중 한 명을 대표로 정해 진행하는 것이 낫다.

먼저 고인 사망 후 상속인 대표가 LH나 SH에 명도 의사를 통보한다. 상속인이 여럿일 때 의견이 다르거나 합의하기 어려우면 가정법원에 상속재산관리인을 신청해야 한다. 상속재산관리인은 고인의 재산을 대리 처리할 권한을 가진다.

명도 신청할 때는 다음 서류를 준비해야 한다: 고인의 사망진단서(원본 또는 발급처 확인), 상속인의 신분증, 주민등록등본, 임차계약서, 인감증명서 및 인감도장, 보증금을 받을 통장 사본(상속인 명의).

보증금 반환 청구와 공제 항목

명도가 끝나고 점검이 완료되면 보증금 반환을 청구한다. 임대사업자가 자동으로 보내지 않으니 상속인이 명시적으로 요청해야 한다.

보증금 전액이 반환되지는 않는다. 공제되는 항목은 다음과 같다. 미납 임차료(월세)나 관리비, LH나 SH가 대신 낸 체납세금, 주택 대수선비(벽 페인트, 타일·바닥재 교체, 창문 수리 등), 임대사업자가 실시한 원상복구 비용이다. 파손이나 오염이 심하면 공제액이 클 수 있다.

LH와 SH는 점검 후 7~14일 내에 상속인에게 공제 내역을 기재한 문서를 보낸다. 이의가 있으면 그때부터 30일 이내에 제기해야 한다. 이의 없이 넘어가면 나중에 환급액 증액을 요구하기 어렵다.

보증금 반환 청구권의 시효는 5년이다. 명도 후 5년 안에 요청하지 않으면 법적 권리가 소멸한다. 하지만 1년 이내에 처리하는 것이 분쟁을 피하고 자금을 빨리 확보하는 방법이다.

필요한 모든 서류와 연락처

명도든 승계든 서류 누락으로 인한 지연을 피하려면 미리 체크리스트를 만드는 것이 좋다.

공통 제출서류: 고인의 사망진단서(원본 또는 발급처 확인사본), 상속인의 신분증, 주민등록등본(고인과의 관계 표시), 임차계약서 또는 사본. 상속인이 여럿일 때는 모두의 서명과 도장이 필요한 문서도 있으니 미리 확인한다.

명도 신청 추가서류: 인감증명서 및 인감도장, 보증금 수령 통장 사본(상속인 명의), 상속인 전원의 동의서(분쟁이 있을 경우).

LH 관련 민원은 **LH 고객센터 1600-1004(평일 09:00~18:00)**로 전화하거나 LH 웹사이트 '민원신청'에서 온라인 접수할 수 있다. SH는 SH 고객센터 02-6000-0001 또는 강남·강북·서초 등 지역별 SH 지점(전화번호는 웹사이트 확인)에 방문하면 된다. 우편 접수는 등기우편으로 보내고, 접수 증명 사진을 남겨 두어야 나중 추적이 가능하다.

공공임대주택 정책, 절차, 서류 요건은 변동될 수 있습니다. 정확한 정보는 해당 LH 지점, SH 건설사 또는 공식 웹사이트에 직접 확인하시기 바랍니다.